（三全公寓）

地址：北京市朝阳区麦子店街38号

开业时间：2017年10月

建筑面积：总占地面积为1万平方米，总建筑面积为5.4万平方米。

周边/交通：位于风景秀丽的亮马河南岸，坐落于大使馆、五星级饭店和高档购物、娱乐场所云集的燕莎商圈，交通方便，紧挨东三环，距离十号线地铁站亮马桥约5分钟路程。

建筑历史：1998年由日本Kyu Eikan Group开发的服务式公寓。

楼层详情：整体包括三栋主楼，每栋28层，由设有餐厅及娱乐设施的地面三层会所连为一体。共有318个公寓单位，其面积介乎33平方米至225平方米不等。

（三全公寓）公寓户型：每层楼为两梯四户，ABCD四个户型，户型面积介于110-127平米之间，都为两居室，但朝向不太一样，主力户型为127平米两居室。

服务设施配套：公寓设施配套（会所、健身房、游泳池、网球场、便利店、餐厅、停车场、儿童娱乐场、桑拿房、阅览室、美容沙龙、多功能厅、壁球室、台球室、会议室、酒吧、高尔夫模拟器、体操房等），服务配套（酒店式客房服务、24小时维修服务、24小时保安、24小时前台服务、家政服务、购物班车、邮政服务、洗衣服务等）

2017年9月，景瑞不动产以股权形式收购60个三全公寓单位，对价6.425亿，同时以物业形式收购120个公寓单位、停车场及俱乐部，总对价6.2979亿。该项目收购的总成本约为12.72亿人民币。

对于此次收购的原由，景瑞控股在相关公告中曾解释，1、集团拓展业务至北京，拓宽业务和地区范围；2、该项目物业价格优惠，预期北京及该地区物业的价值将增值。

景瑞不动产收购后，并未对（三全公寓）进行大幅改动，仅对其中12套两居室公寓进行改造，将两居室改造为一居室或大开间，以提高入住率，其他公寓房间未进行大改造，延用前期的家具，有少量的电器更换。室外公共部分以及外立面等未进行装修改动。

（三全公寓）客户定位
公寓所处位置为大使馆区，环境位置比较优越，外国居民较多。公寓客户定位相对高端，主要为外企高管，加上原开发企业为日资企业，公寓初始设计风格和配套主要针对日本客户，长期以来受日本企业及客户的认可度高，所以目前公寓大部分为日本客户，少量本土高端客户。本次疫情中，客户影响并不是很大，因为在疫情期间回日本的客户并不多。

租金水平
（三全公寓）主要针对日本客户等高端客户群，公寓定价较贵，目前单个主力型2居室价格在3.5万/月左右（租金包含物业管理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周一次房间打扫）。而睿和智库调研周边普通住宅，发现目前周边2居室的普通住宅月租金在2万左右，显然公寓价格高出普通住宅租赁价格不少。